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Pour expliquer l'investissement en plex à un client, simplement et avec les vrais chiffres : l'effet de levier, l'optimisation, et comment ressortir sa mise de fonds. Notre rôle : rendre ça clair et trouver le bon immeuble — les chiffres finaux se valident toujours avec le courtier hypothécaire et le comptable du client.
Entrez le prix et les loyers — tout se calcule tout seul.
Hypothèse : amortissement 25 ou 30 ans (au choix), composition semestrielle canadienne ; la mise s'applique aussi aux rénos (prêt réno) ; mise sous 20 % : prime SCHL selon la grille du courtier hypothécaire (4,0 / 3,1 / 2,8 % du montant financé selon la mise, + 0,2 % si l'amortissement dépasse 25 ans) ajoutée au prêt, taxe de 9 % comptant ; frais d'acquisition estimés à ± 2 % du prix ; dépenses = les montants réels saisis (si vides : 35 % des loyers, normalisé) ; prise de valeur du marché réglable — UN seul taux, qui englobe la hausse des loyers et celle du multiplicateur (défaut 3 % prudent ; plex 2025-2026 : ± 6 % — ne pas l'ajouter en plus d'une hausse de loyers) — appliqué à la valeur au refi et au rendement an 1 ; la hausse des loyers saisie ne sert qu'à projeter les loyers dans 2 et 4 ans (elle n'entre PAS dans la valeur au refi, déjà couverte par la prise de valeur). Estimation simplifiée pour DISCUTER — le montage final se valide avec le courtier hypothécaire.
Les loyers paient l'hypothèque, les taxes et l'entretien. Ce qui reste chaque mois (même 0 $ au début) : le client vit ou investit pendant que les locataires paient l'immeuble.
Chaque paiement d'hypothèque rembourse du capital. Année après année, la dette baisse — c'est de l'épargne forcée, payée par les loyers.
Les plex du Grand Montréal ont pris ± 6 % de 2025 à 2026. Sur un actif de 750 000 $, c'est 45 000 $ en un an — et le client n'a investi qu'une fraction du prix.
Contrairement à la Bourse, on peut agir sur la valeur : loyers au marché, rénovations payantes, revenus ajoutés. La valeur d'un plex suit ses revenus.
| Situation | Mise de fonds minimale | À savoir |
|---|---|---|
| Duplex, le client HABITE un logement | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur le reste | Ex. : duplex à 650 000 $ → 25 000 + 15 000 = 40 000 $. Prime SCHL ajoutée au prêt. |
| Triplex ou quadruplex, le client HABITE un logement | 10 % | Ex. : triplex à 750 000 $ → 75 000 $. La porte d'entrée classique de l'investisseur. |
| 2 à 4 logements, PAS occupé par le client (pur investissement) | 20 % | Ex. : triplex à 750 000 $ → 150 000 $. Pas de prime SCHL. |
| 5 logements et + | Financement commercial (souvent 15-25 %) | Programmes SCHL multilogement : mise réduite et amortissement allongé possibles. On réfère au courtier hypothécaire. |
Repères : prix maximal assurable ≈ 1,5 M$ · le client se qualifie au taux du contrat + 2 % (test de résistance) · une partie des loyers compte dans ses revenus pour qualifier — c'est souvent la surprise agréable. Les 3/4 des « je n'ai pas les moyens » n'ont juste jamais fait le calcul avec un courtier hypothécaire.
Pour le client qui pense « je n'ai pas les moyens d'être propriétaire » — souvent le plus beau deal de sa vie :
40 000 $ de mise (prime SCHL ajoutée au prêt) — souvent couvrable au complet par le CELIAPP + RAP (voir « Bon à savoir » plus bas). Hypothèque ≈ 3 200 $/mois + taxes et assurances ≈ 550 $.
Coût net pour habiter : ≈ 2 100 $/mois — à peu près le prix d'un 4½ à louer dans le même coin.
En louant, 1 800 $ partent chez un proprio. Ici, ± 1 000 $/mois s'en vont dans SON capital et sa plus-value. Et dans quelques années, ce duplex devient le 1er immeuble du plan : on déménage, on loue les deux logements, l'équité finance le suivant.
💡 Utilisez le mode « propriétaire-occupant » du calculateur en haut : il montre au client son coût réel pour habiter, comparé à son loyer actuel — l'argument se fait tout seul.
Refinancement ou marge hypothécaire : la valeur déjà bâtie devient la mise du plex. Le chemin le plus courant de nos clients.
⚠️ Ça se qualifie sur les DEUX dettes — le courtier hypothécaire confirme d'abord.Les travaux financés à 80 % au lieu de payés comptant — exactement le montage du vrai deal de Longueuil (200 000 $ de rénos).
Les rénos chiffrées AVANT l'achat (entrepreneur) = un dossier de financement solide.Le vendeur finance une partie du prix — négociable surtout sur les plex détenus longtemps, sans hypothèque.
⚠️ La banque de premier rang doit l'accepter — on la structure avec le courtier hypothécaire.Un partenaire met la mise, l'autre le temps et la gestion — deux patrimoines se bâtissent avec un seul cash.
⚠️ Convention écrite dès le jour 1 : parts, décisions, sortie. Jamais sur une poignée de main.Pour un PREMIER achat occupé (le duplex occupant se qualifie!) : le CELIAPP donne jusqu'à 40 000 $/personne — cotisations déductibles d'impôt et retrait jamais remboursable — et le RAP permet de sortir jusqu'à 60 000 $ du REER (remboursable sur 15 ans). À deux : jusqu'à 200 000 $. Le client qui « n'a pas de mise » en a souvent une dans ses REER sans le savoir.
Bonifications de juin 2026 : thermopompes murales dans les multilogements subventionnées jusqu'à 83 % (Hydro-Québec, jusqu'à 220 $ par 1 000 BTU pour les immeubles à revenus). Facture d'énergie qui baisse = RNE qui monte = valeur qui monte — et c'est le gouvernement qui paie une partie de l'optimisation.
Depuis 2023 : revendre une propriété détenue moins de 12 mois = profit imposé à 100 % comme revenu d'entreprise (pas de gain en capital à 50 %, pas d'exemption résidence principale — plex inclus). Notre plan contourne ça élégamment : le refinancement n'est pas une vente — la mise ressort sans déclencher UN SOU d'impôt, et l'immeuble continue de travailler.
⚠️ Les montants et critères de ces programmes évoluent chaque année — on valide les chiffres du moment avec le courtier hypothécaire (CELIAPP/RAP) et sur les sites d'Hydro-Québec/Transition énergétique (subventions) avant de les promettre à un client.
Triplex à 750 000 $, mise de 20 % (150 000 $ + ± 20 000 $ de frais : mutation, notaire, inspection). Loyers : 3 × 1 550 $ = 55 800 $/an. Dépenses (taxes, assurances, entretien, vacance) ≈ 19 000 $. Hypothèque de 600 000 $ ≈ 36 500 $/an.
À 0 $, l'immeuble se paie tout seul. Et même à −500 ou −750 $/mois, le deal peut être BON : ces 6 000-9 000 $/an « cotisés » achètent ± 10 000 $ de capital remboursé, la plus-value et le potentiel d'optimisation. On juge le deal sur l'ENSEMBLE — jamais sur le cash-flow tout seul.
Payé par les locataires, dès l'an 1 — et ça accélère chaque année.
3 % de 750 000 $ — et au rythme réel des plex en 2025-2026 (± 6 %), c'est plutôt 45 000 $. Sur un actif contrôlé avec 170 000 $.
32 500 $ d'enrichissement ÷ 170 000 $ investis — avant optimisation. C'est ça, le levier : le rendement se calcule sur la MISE, pas sur le prix.
⚠️ À dire aussi (crédibilité!) : le levier amplifie dans les deux sens. Un toit, un logement vacant, une hausse de taux au renouvellement — ça arrive. C'est pour ça qu'on garde un fonds de prévoyance et qu'on achète les BONS immeubles, pas n'importe lesquels.
Au départ d'un locataire : rafraîchir et relouer au prix du marché. En cours de bail, les hausses sont encadrées (TAL) — on le dit franchement, et c'est pour ça que les immeubles à loyers bas se paient moins cher : c'est du potentiel.
Cuisines, salles de bain, planchers, éclairage : ce qui augmente le loyer et réduit les vacances. Une réno de 20 000 $ qui ajoute 300 $/mois de loyers = 3 600 $/an — et de la valeur à la revente.
Stationnements, rangement au sous-sol, buanderie, borne de recharge. 150 $/mois de plus, c'est 1 800 $/an qui tombent direct dans le rendement.
Assurances remagasinées, contestation d'évaluation municipale s'il y a lieu, efficacité énergétique (subventions!). Chaque dollar de dépense évité = un dollar de revenu net.
Pourquoi ça compte autant : la valeur d'un plex suit ses revenus. À un MRB de 15-16 (voir les repères par secteur ci-dessous), +4 000 $ de loyers annuels ≈ +60 000 $ de valeur. C'est le cœur de l'investissement en plex : chaque amélioration des revenus se multiplie dans la valeur.
Le réflexe : valeur ≈ revenus bruts annuels × MRB du secteur. Un triplex qui rapporte 50 000 $ dans un secteur à MRB 15 vaut autour de 750 000 $. Les repères de l'équipe (2026) :
| Secteur | MRB typique | Ce que ça veut dire |
|---|---|---|
| Montréal — quartiers centraux (Plateau, Rosemont, Villeray…) | 16 – 18 × | On paie la rareté et l'appréciation ; cash-flow serré, potentiel de plus-value. |
| Montréal — est et nord de l'île (Hochelaga, Montréal-Nord, Anjou…) | 15 – 17 × | Le compromis île : rendement courant un peu meilleur, quartiers en transformation. |
| Laval | 15 – 17 × | Équilibre stabilité / cash-flow, forte demande locative. |
| Rive-Nord — couronne (Terrebonne, Repentigny, Mascouche, Saint-Jérôme…) | 14 – 16 × | Un cran plus doux que l'île : du rendement courant possible dès l'achat. |
| Rive-Sud — proche (Longueuil, Saint-Hubert, Brossard…) | 15 – 17 × | Notre terrain de jeu : REM et transformations tirent la demande. |
| Rive-Sud — couronne (Saint-Jean, Chambly, Châteauguay…) | 14 – 16 × | Les MRB les plus doux du Grand Montréal : le cash-flow d'abord. |
| Rive-Nord — éloignée (Joliette, Lachute, Sainte-Agathe, Lanaudière/Laurentides…) | 13 – 15 × | Le cash-flow le plus fort — mais bassin locatif plus petit : on vérifie la vacance et la facilité de revente. |
| Estrie (Sherbrooke, Magog…) | 13 – 15 × | Multiples doux et marché locatif solide à Sherbrooke (étudiants, hôpitaux) — on choisit les bons quartiers. |
Le vrai usage pour nous : REPÉRER les deals. Un plex affiché SOUS le MRB de son secteur — ou dont les loyers sont sous le marché — c'est du potentiel à saisir : on l'achète « en bas du multiple », on optimise, et la valeur rattrape le secteur. C'est exactement le genre d'immeuble qui rend le plan « mise ressortie en 2-4 ans » possible.
Comment lire ça avec un client : MRB plus bas = plus de rendement courant dès le jour 1 ; MRB plus haut = secteur recherché où l'on mise davantage sur l'appréciation. Ni bon ni mauvais — deux stratégies.
⚠️ Deux pièges : (1) ce sont des repères indicatifs qui bougent avec les taux — on confirme TOUJOURS avec les comparables Centris du moment avant de chiffrer quoi que ce soit ; (2) le MRB se juge sur des loyers au marché : un immeuble à loyers bas paraît « cher » sur ses loyers actuels — c'est justement le potentiel qu'on achète.
Acheté 850 000 $ (mise de 20 % : 170 000 $), 200 000 $ de rénovations en prêt réno — avec 20 % de mise là aussi (40 000 $) : ± 210 000 $ investis au total. Les 4 logements (des 4½ de ± 700-750 pi²) refaits au complet et reloués 1 650 à 1 750 $/mois. Travaux et relocation : 4 à 6 mois. À 12 mois, la banque évalue l'immeuble à 1 300 000 $ — soit ± 16 × les nouveaux revenus, en plein dans les MRB du secteur. Refinancement à 80 % = 1 040 000 $ : l'hypothèque et le prêt réno remboursés, les clients ressortent ± 205 000 $ — la mise de l'achat ET celle des rénos, en 1 an — avec ± 260 000 $ d'équité encore dans l'immeuble, et un actif qui se paie tout seul. C'est comme ça qu'on bâtit un parc immobilier sans être millionnaire au départ.
Trois vitesses, même mécanique. Le 1 an demande un deal en or et un vrai chantier ; le 2 ans, des loyers sous le marché et des rafraîchissements ; le 4 ans, juste de la patience — le capital remboursé et le marché font le travail :
| 🏆 1 an — vécu (Longueuil) | 2 ans — scénario type | 4 ans — scénario type | |
|---|---|---|---|
| Achat | 850 000 $ — quadruplex à Longueuil, gros potentiel | 760 000 $ — triplex à Longueuil, loyers sous le marché | 750 000 $ — triplex à Longueuil, au prix du marché |
| Mise (20 %) | 170 000 $ + 40 000 $ sur les rénos = 210 000 $ | 152 000 $ | 150 000 $ |
| Travaux | 200 000 $ (prêt réno, 4 logements) | ± 40 000 $ (rafraîchir au départ des locataires) | — (entretien normal) |
| Loyers après | 4 × 1 650-1 750 $ | 3 × 1 750 $ | Montés au roulement + indexation |
| Valeur au refinancement | 1 300 000 $ (± 16 × les revenus) | ± 950 000 $ | ± 900 000 $ |
| Refi à 80 % | 1 040 000 $ | ± 760 000 $ | ± 720 000 $ |
| Le client ressort | ± 205 000 $ ≈ TOUT l'investi, en 12 mois | ± 170 000 $ (≈ 90 % de l'investi) | ± 160 000 $ ≈ sa mise |
| La recette | Potentiel + chantier complet + relocation | Acheter des loyers bas, les amener au marché | Capital remboursé par les locataires + marché |
La règle qui ressort : plus l'immeuble a de potentiel à l'achat, plus vite la mise ressort. C'est exactement pour ça qu'on magasine le potentiel (MRB sous le secteur, loyers sous le marché) — pas juste une adresse. Et à retenir du vrai deal : même chantier fini en 4-6 mois, la banque a voulu 12 mois de revenus prouvés avant de refinancer.
⚠️ Les nuances à donner : la banque refinance sur la valeur PROUVÉE (baux signés, revenus réels) ; briser un terme d'hypothèque peut coûter une pénalité ; la nouvelle hypothèque est plus grosse — le cash-flow doit encore passer ; et ça se qualifie comme un nouveau prêt. On planifie le refinancement AVANT d'acheter, avec le courtier hypothécaire.
C'est NOTRE façon de travailler : dès le premier achat, on choisit un immeuble qui PERMET ce plan — du potentiel d'optimisation, dans le bon secteur — avec l'objectif que la mise de fonds ressorte par refinancement dans un horizon idéal de 2 à 4 ans. Et on le MONTRE au client dès le départ : son plan chiffré, pas juste un immeuble.
C'est là que l'effet de levier devient un système : la MÊME mise de fonds, recyclée d'immeuble en immeuble. Voici le plan qu'on dessine avec le client :
À dire franchement : chaque étape doit se qualifier (revenus du client + revenus des immeubles, ratios du prêteur), et le rythme dépend du deal et du marché — c'est pour ça qu'on parle de 2 à 4 ans, pas d'une date garantie. Notre job de courtiers : trouver à CHAQUE étape l'immeuble qui rend l'étape suivante possible.
C'est ici qu'un courtier a l'air pro ou perdu. Le chemin complet, avec le piège à éviter à chaque étape :
Courtier hypothécaire d'abord : capacité, mise disponible, et les loyers qui aident à qualifier. On définit le plan (occupant ou investissement, horizon 2-4 ans) tout de suite.
⚠️ Piège : magasiner sans préqualification — les bons plex partent en quelques jours et l'offre non solide perd.Les 4 conditions que l'équipe ajoute presque toujours : 1) financement en 14 à 17 jours · 2) inspection en bâtiment en 10 jours, + 4 jours de vérification diligente · 3) visite des lieux pour voir TOUTES les unités en 4 à 6 jours, + 2-3 jours pour décider (on continue ou on se retire) · 4) examen des baux (et des documents locatifs). Plus les déclarations du vendeur complètes.
⚠️ Piège : une offre sans condition d'examen des baux = acheter à l'aveugle.Pas juste celui du proprio : toiture, fondation, plomberie, électricité, ventilation, dans chaque logement. Selon l'âge et le secteur : pyrite, ocre ferreuse, vermiculite.
⚠️ Piège : un logement qu'on ne peut « jamais » visiter en dit long — on insiste.Baux SIGNÉS et renouvellements de CHAQUE logement (le loyer légal est celui du bail, pas celui de la fiche) · dépenses réelles : compte de taxes, assurances, énergie, entretien · certificat de localisation à jour · logements conformes au zonage · dossiers TAL pendants.
⚠️ Piège n° 1 : les loyers « potentiels » de la fiche — on paie sur les revenus RÉELS ; le potentiel, on l'achète à rabais.La banque évalue l'immeuble ET ses revenus. Baux et relevés fournis TÔT, mise de fonds documentée, assureur (SCHL) si propriétaire-occupant sous 20 %.
⚠️ Piège : les documents à la dernière minute — et les délais de la promesse qui sautent.Taxes et loyers du mois répartis au jour près ; les baux SUIVENT l'immeuble automatiquement (le nouveau proprio hérite des locataires ET de leurs droits).
⚠️ Piège : oublier la répartition des loyers déjà perçus pour le mois en cours.Lettre aux locataires (nouveau propriétaire, mode de paiement), assurances actives, compteurs transférés — et l'optimisation commence dès la première semaine.
Chaque mois d'attente retarde le refinancement : le plan 2-4 ans se joue dès le jour 1.Tous les loyers annuels + revenus annexes. La base de tout.
Revenus bruts − dépenses d'opération (taxes, assurances, entretien, vacance ~3-5 %). AVANT l'hypothèque.
RNE − paiements d'hypothèque. Positif = l'immeuble paie ET verse un surplus.
Prix ÷ revenus bruts. Le réflexe rapide pour comparer deux plex du même secteur.
RNE ÷ prix. Le « rendement de l'immeuble » avant financement — la référence pour les 5 logements et +.
Avant de déranger le client (ou de s'emballer), six vérifications rapides :
L'écart entre les deux, c'est LE potentiel. Des loyers déjà au plafond = tout est dans le prix.
Prix ÷ loyers actuels annuels, comparé au tableau plus haut. Sous le secteur = on regarde de proche.
Jamais les chiffres du vendeur (toujours trop beaux). Taxes réelles + assurances + entretien + vacance.
30 secondes dans le 🧮 en haut. Négatif léger ≠ non — on juge l'ensemble.
Logements datés? Sous-sol, stationnements, rangement inexploités? Chaque dollar de loyer ajouté ≈ 15 $ de valeur.
Si le calculateur dit oui → on visite. Sinon → prochain immeuble. On ne tombe pas en amour avec une adresse.
| Partenaire | Quand l'impliquer | Pourquoi |
|---|---|---|
| Courtier hypothécaire | AVANT de magasiner, et avant l'offre | Préqualification, structure de la mise (équité, prêt réno) et stratégie de refinancement planifiée d'avance. |
| Inspecteur habitué aux plex | Dès l'acceptation (délai de 10 jours) | Toiture, structure, plomberie/électricité de TOUS les logements — pas un inspecteur de condos. |
| Entrepreneur de confiance | Pendant la vérification diligente | Chiffrer les rénos AVANT d'acheter : le budget travaux solide, c'est la clé du prêt réno et du plan 2-4 ans. |
| Comptable | Avant le notaire | Structure de détention, dépenses déductibles, impacts fiscaux — chaque dossier est différent. |
| Notaire | Dès le financement confirmé | Répartitions des taxes et loyers, transfert des baux, taxe sur la prime SCHL. |
Le client n'a PAS à se bâtir ce réseau : c'est le nôtre, et ça fait partie de notre valeur. Dites-le.
« Avec 40 000 $ de mise, vous pouvez habiter votre duplex pendant que le loyer d'en haut paie une grosse partie de l'hypothèque. C'est souvent moins cher par mois que votre loyer actuel — voulez-vous qu'on fasse le calcul ensemble? »
« Le rendement ne se calcule pas sur le prix de l'immeuble, mais sur VOTRE mise. Avec 20 % de mise, chaque 1 % que l'immeuble prend = 5 % sur votre argent. L'immeuble monte de 3 %? Votre argent fait ± 15 %. Au ± 6 % que les plex ont fait en 2025-2026, c'est ± 30 % sur votre mise — avant même de compter le capital que les locataires remboursent. »
« On cherche un immeuble avec du potentiel : des loyers en dessous du marché, un peu d'amour à donner. C'est là que vous CRÉEZ de la valeur au lieu d'attendre que le marché le fasse pour vous. »
« Notre approche, ce n'est pas de vous vendre UN immeuble — c'est de bâtir votre plan. L'objectif : ressortir votre mise de fonds par refinancement d'ici 2 à 4 ans, et s'en servir pour acheter votre deuxième. Même mécanique pour le troisième et le quatrième. Je vous montre le plan chiffré? »
Un immeuble bien acheté attire de bons locataires, et un gestionnaire coûte ~4-6 % des loyers si le client ne veut RIEN gérer. On choisit son niveau d'implication.
Le prix se négocie en fonction des taux du moment — et un taux, ça se renégocie ; un prix d'achat, jamais. Pendant que tout le monde attendait, les plex ont pris ± 6 % de 2025 à 2026. Les meilleurs deals se font quand les autres hésitent.
Duplex occupant : 5 %. Équité sur la maison actuelle : utilisable comme mise. Et les loyers aident à qualifier. Avant de dire non, on fait le calcul avec le courtier hypothécaire.
C'est encadré, et on le respecte — c'est justement pour ça que le potentiel locatif se paie moins cher à l'achat. On achète le potentiel, on le réalise dans les règles.
Oui — mais le nouveau locataire peut demander la fixation via la section G du bail (loyer le plus bas des 12 derniers mois). En pratique : hausse raisonnable + logement amélioré = rarement contesté. On ne bâtit JAMAIS un plan sur une hausse qui ne passerait pas.
Immeuble de 5 ans et moins : la fixation de loyer ne s'applique pas pendant 5 ans. Un plex récent = liberté de loyers — un vrai argument d'achat.
Oui — mais pas n'importe qui, ni pour n'importe qui. C'est LA question où un client peut être mal conseillé. Les règles du TAL :
Source : Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca) — Code civil du Québec, art. 1957 à 1970. Toujours valider le cas précis avant de promettre quoi que ce soit à un client.
Encadrées par les balises du TAL en cours de bail. Le vrai levier de loyers, c'est au roulement des locataires et par l'amélioration du logement — pas en poussant sur un bail en cours.
Depuis 2024, le proprio peut refuser une cession sans motif sérieux — le bail se termine alors. Au départ d'un locataire, on récupère le logement : l'occasion de le remettre au marché.
Le bail verbal a la même force et les mêmes droits. En vérification diligente, on demande les preuves de loyers payés — pas de surprise après le notaire.
Un toit, un logement vacant, une hausse au renouvellement — ça arrive. Fonds de prévoyance obligatoire (± 3-6 mois de paiements) avant de signer.
Le classique du vendeur optimiste. On normalise à ± 35 % (taxes, assurances, entretien, vacance) — si le deal tient encore, c'est un vrai deal.
Le loyer légal est celui du BAIL, pas de la fiche. Un « 4 200 $/mois potentiel » avec des baux à 2 900 $, ça se paie 2 900 $.
Le garage époxy ne monte pas un loyer. Cuisines, salles de bain, planchers, éclairage — ce qui se voit à la visite et se paie chaque mois.
Le plan qui suppose « je double les loyers demain » n'existe pas au Québec. On achète le potentiel LÉGAL (roulement, amélioration, clause F) — voir la FAQ ci-dessus.
Chaque immeuble qu'on achète a déjà sa réponse à : « comment la mise ressort-elle en 2-4 ans? ». Pas de réponse = pas d'offre.
ℹ️ Notre cadre : ce guide sert à EXPLIQUER — pas à promettre. Les exemples sont simplifiés et arrondis ; chaque dossier se valide avec le courtier hypothécaire (financement, qualification) et le comptable (impôts, déductions, gain en capital). En tant que courtiers immobiliers, on trouve le bon immeuble et on montre les chiffres — on ne donne pas de conseils financiers ou fiscaux.
Comment on travaille un lead à l'Équipe Lambert — simple, toujours pareil, pour que personne ne tombe entre deux chaises. Trois règles, un pipeline, une cadence.
Un lead joint en moins de 5 minutes a 21× plus de chances de devenir client. 78 % des gens travaillent avec le premier courtier qui répond.
Il faut en moyenne 8 à 12 tentatives pour obtenir un rendez-vous. La plupart des ventes se concluent après le 5e contact.
Chaque appel, texto ou courriel se consigne avec un bouton. Le portail calcule le prochain suivi pour vous. Pas de notes dans le téléphone.
C'est votre liste d'appels. En rouge = en retard, en orange = aujourd'hui. Commencez par le haut. Chaque matin, un texto vous rappelle vos suivis du jour avec les numéros.
Directement dans la liste ou dans la fiche : 📞 Appeler compose le numéro ; 💬 Texter ouvre Messages avec un texto déjà écrit selon l'étape (vous pouvez l'ajuster avant d'envoyer). Si Léa vous a passé le relais (🔥), faites-le maintenant — le lead vous attend.
En revenant dans l'app, on vous demande « ça a donné quoi? » : un geste et la tentative est consignée, le prochain suivi planifié.
Pas de réponse? Laissez un message ET envoyez un texto court.La carte passe d'elle-même dans En relance et le prochain suivi est fixé dans 2 jours. Ajustez la date selon ce que vous avez convenu avec le client.
Ce qu'il cherche, ses contraintes, ce que vous avez promis. Votre futur vous dira merci.
Rendez-vous pris → Rendez-vous cédulés. Contrat signé → Contrats à signer puis En recherche. Vendu → inscrivez le montant. Tombé à l'eau → inscrivez la raison.
Le plus simple, surtout sur le téléphone : ouvrez la fiche du client et choisissez l'étape dans le menu 📍 Étape tout en haut — ça s'applique tout de suite. Vous pouvez aussi glisser la carte : appuyez et TENEZ-la ~½ seconde, elle grossit, puis glissez (le tableau défile tout seul près du bord).Vous n'avez rien à calculer : après chaque tentative, le portail fixe le prochain suivi selon ce calendrier.
La cadence s'adapte à l'étape : dans En recherche (contrat signé), le suivi devient aux 2 semaines ; en Nurture, une fois par mois. Après 7 tentatives sans réponse, la carte passe automatiquement dans Nurture long terme. Le lead n'est pas perdu — le cycle d'achat dure souvent de 3 à 18 mois. On reste présent, sans harceler. Meilleurs moments pour joindre : l'après-midi, du jeudi au samedi.
↻ Un client en Nurture demande un autre rythme? (« recontactez-moi aux 3 mois ») Sur une carte en Nurture long terme, ouvrez la fiche → bloc Suivi → Rythme de suivi : de « aux 2 semaines » à « aux 6 mois ». Ses relances suivront ce rythme tant qu'il reste en Nurture (badge ↻ sur la carte) ; « Automatique » = retour au mois. Dans les autres colonnes, la cadence normale s'applique toujours.
Dès que le formulaire est soumis, Léa remercie le client et lui demande quand il est joignable. Quand le lead vous est attribué, elle vous présente par votre prénom (« c'est Sophie qui s'occupe de votre projet… ») — ou, s'il a déjà répondu, elle vous passe le relais tout de suite.
Dès que le lead répond ou donne ses disponibilités, vous recevez un texto 🔥 Prêt — relais de Léa avec ses dispos. La carte se met en rouge. C'est à vous de le contacter, de votre cellulaire, et de fixer l'heure.
Jamais d'heure de rendez-vous, jamais de prix ni de conseils. Si le lead pose une question de fond, elle dit « Sophie vous répondra » et vous passe le relais. Après le relais, si le lead lui réécrit (« vendredi 15 h? »), elle accuse réception et vous transmet sa demande — c'est vous qui confirmez.
Dans la fiche du lead, vous voyez toute la conversation. Le bouton ✋ Je prends le relais la met en pause à tout moment. Sans réponse du lead, elle fait un seul rappel le lendemain, puis vous reprenez la cadence normale.
Les textos de Léa (🔥 relais, « vient de texter… ») arrivent du numéro 438 544-0472 : c'est le sien, pas celui du client. Si vous y répondez, le client ne verra rien. Appelez ou textez le client à son propre numéro (il est dans le texto et dans la fiche).
Les leads que David vous a attribués. Vous ne pouvez pas les supprimer. Déplacez-les quand vous commencez à travailler dessus.
Personne ne lui a encore parlé. Objectif : le joindre. Les tentatives se consignent ici.
Vous l'avez joint, mais pas encore de rendez-vous. On entretient la relation. Objectif : le rendez-vous.
Fixez la date et l'heure du RDV dans la fiche (bloc Suivi) : la carte vient ici toute seule, le client reçoit une confirmation automatique la veille, et le RDV apparaît dans votre texto du matin. Taux de présence visé : 70 %+.
Le client est d'accord, il reste le contrat de courtage à signer.
Client actif (contrat signé) : on cherche, on visite, on négocie. Relance automatique aux 2 semaines — un petit « avez-vous vu passer quelque chose d'intéressant? ».
« Pas avant 6-12 mois » ou injoignable après 7 tentatives. 1 contact par mois : nouvelle inscription, estimation du quartier, nouvelle du marché.
Inscrivez le montant (gagné) ou la raison (perdu) dans la fiche : la carte s'y classe toute seule et les statistiques se mettent à jour. Repliez ces colonnes avec ‹ pour garder le tableau léger.
Courts (une phrase, une question), amicaux, signés. Cliquez Copier, collez dans votre app Messages, ajustez le prénom.
Temps du 1er contact
Leads réellement joints
Tentatives par lead non joint
Leads joints → rendez-vous
Rendez-vous qui ont lieu
Des questions? Parlez-en à David. Ce guide évolue avec l'équipe.
Les membres se connectent sur membre.equipelambert.ca avec leur cellulaire (code par texto). Chaque membre a son propre tableau. Seul un admin voit les leads.