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Un rendez-vous fixé par la bookeuse et transféré à un courtier devient payable quand le courtier de la rencontre (ou un admin) confirme, après le rendez-vous, que chacun des critères est rempli. Sinon, il le refuse en donnant la raison. Un seul rendez-vous payable par client. La bookeuse voit la liste et ses totaux ; elle ne certifie pas ses propres rendez-vous. Seuls les clients transférés par la bookeuse sont ici, dès le transfert : il veut dire qu'une rencontre a été fixée. Ils y restent peu importe la colonne où la carte est rendue ensuite.
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Tous les courtiers du Québec classés par volume, année par année. David et les courtiers de l'équipe sont surlignés en jaune.
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Les transactions de l'équipe et le partage des commissions : le brut, la part de chacun, les dates des conditions et du notaire, et ce qui est payé. Une transaction s'ouvre toute seule quand un lead est gagné dans le tableau ; on la complète ici (taux, dates, parts).
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Les calculs de l'équipe, à faire avec le client et ses vrais chiffres. Choisissez un calculateur.
Entrez le prix et les loyers — tout se calcule tout seul.
Hypothèse : hypothèque canadienne (composition semestrielle), amortissement 25 ou 30 ans ; mise sous 20 % : prime SCHL selon la même grille que le calculateur de rentabilité, ajoutée au prêt ; la vacance s'applique aux loyers seulement ; dépenses = les montants réels saisis (si aucune : 35 % des revenus, normalisé) ; capital remboursé = la 1re année ; couverture de la dette = revenu net d'opération ÷ paiements de l'année (les prêteurs aiment 1,2 et plus). Estimation pour DISCUTER — les vrais chiffres viennent des baux, du compte de taxes, des assurances et des factures.
Tout ce qu'on s'est donné comme façon de faire, au même endroit. Choisissez un guide.
Pour expliquer l'investissement en plex à un client, simplement et avec les vrais chiffres : l'effet de levier, l'optimisation, et comment ressortir sa mise de fonds. Notre rôle : rendre ça clair et trouver le bon immeuble — les chiffres finaux se valident toujours avec le courtier hypothécaire et le comptable du client.
Entrez le prix et les loyers — tout se calcule tout seul.
Hypothèse : amortissement 25 ou 30 ans (au choix), composition semestrielle canadienne ; la mise s'applique aussi aux rénos (prêt réno) ; mise sous 20 % : prime SCHL selon la grille du courtier hypothécaire (4,0 / 3,1 / 2,8 % du montant financé selon la mise, + 0,2 % si l'amortissement dépasse 25 ans) ajoutée au prêt, taxe de 9 % comptant ; frais d'acquisition estimés à ± 2 % du prix ; dépenses = les montants réels saisis (si vides : 35 % des loyers, normalisé) ; prise de valeur du marché réglable — UN seul taux, qui englobe la hausse des loyers et celle du multiplicateur (défaut 3 % prudent ; plex 2025-2026 : ± 6 % — ne pas l'ajouter en plus d'une hausse de loyers) — appliqué à la valeur au refi et au rendement an 1 ; la hausse des loyers saisie ne sert qu'à projeter les loyers dans 2 et 4 ans (elle n'entre PAS dans la valeur au refi, déjà couverte par la prise de valeur) ; le client ressort 80 % de la valeur au refi moins le solde de l'hypothèque — le capital remboursé par les loyers d'ici là compte (ligne « Hypothèque payée ») ; cash-flow après le refi : nouveau prêt = le refi à 80 %, même taux, amortissement qui repart à neuf, mêmes loyers et dépenses. Estimation simplifiée pour DISCUTER — le montage final se valide avec le courtier hypothécaire.
Les loyers paient l'hypothèque, les taxes et l'entretien. Ce qui reste chaque mois (même 0 $ au début) : le client vit ou investit pendant que les locataires paient l'immeuble.
Chaque paiement d'hypothèque rembourse du capital. Année après année, la dette baisse — c'est de l'épargne forcée, payée par les loyers.
Les plex du Grand Montréal ont pris ± 6 % de 2025 à 2026. Sur un actif de 750 000 $, c'est 45 000 $ en un an — et le client n'a investi qu'une fraction du prix.
Contrairement à la Bourse, on peut agir sur la valeur : loyers au marché, rénovations payantes, revenus ajoutés. La valeur d'un plex suit ses revenus.
| Situation | Mise de fonds minimale | À savoir |
|---|---|---|
| Duplex, le client HABITE un logement | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur le reste | Ex. : duplex à 650 000 $ → 25 000 + 15 000 = 40 000 $. Prime SCHL ajoutée au prêt. |
| Triplex ou quadruplex, le client HABITE un logement | 10 % | Ex. : triplex à 750 000 $ → 75 000 $. La porte d'entrée classique de l'investisseur. |
| 2 à 4 logements, PAS occupé par le client (pur investissement) | 20 % | Ex. : triplex à 750 000 $ → 150 000 $. Pas de prime SCHL. |
| 5 logements et + | Financement commercial (souvent 15-25 %) | Programmes SCHL multilogement : mise réduite et amortissement allongé possibles. On réfère au courtier hypothécaire. |
Repères : prix maximal assurable ≈ 1,5 M$ · le client se qualifie au taux du contrat + 2 % (test de résistance) · une partie des loyers compte dans ses revenus pour qualifier — c'est souvent la surprise agréable. Les 3/4 des « je n'ai pas les moyens » n'ont juste jamais fait le calcul avec un courtier hypothécaire.
Pour le client qui pense « je n'ai pas les moyens d'être propriétaire » — souvent le plus beau deal de sa vie :
40 000 $ de mise (prime SCHL ajoutée au prêt) — souvent couvrable au complet par le CELIAPP + RAP (voir « Bon à savoir » plus bas). Hypothèque ≈ 3 200 $/mois + taxes et assurances ≈ 550 $.
Coût net pour habiter : ≈ 2 100 $/mois — à peu près le prix d'un 4½ à louer dans le même coin.
En louant, 1 800 $ partent chez un proprio. Ici, ± 1 000 $/mois s'en vont dans SON capital et sa plus-value. Et dans quelques années, ce duplex devient le 1er immeuble du plan : on déménage, on loue les deux logements, l'équité finance le suivant.
💡 Utilisez le mode « propriétaire-occupant » du calculateur en haut : il montre au client son coût réel pour habiter, comparé à son loyer actuel — l'argument se fait tout seul.
Refinancement ou marge hypothécaire : la valeur déjà bâtie devient la mise du plex. Le chemin le plus courant de nos clients.
⚠️ Ça se qualifie sur les DEUX dettes — le courtier hypothécaire confirme d'abord.Les travaux financés à 80 % au lieu de payés comptant — exactement le montage du vrai deal de Longueuil (200 000 $ de rénos).
Les rénos chiffrées AVANT l'achat (entrepreneur) = un dossier de financement solide.Le vendeur finance une partie du prix — négociable surtout sur les plex détenus longtemps, sans hypothèque.
⚠️ La banque de premier rang doit l'accepter — on la structure avec le courtier hypothécaire.Un partenaire met la mise, l'autre le temps et la gestion — deux patrimoines se bâtissent avec un seul cash.
⚠️ Convention écrite dès le jour 1 : parts, décisions, sortie. Jamais sur une poignée de main.Pour un PREMIER achat occupé (le duplex occupant se qualifie!) : le CELIAPP donne jusqu'à 40 000 $/personne — cotisations déductibles d'impôt et retrait jamais remboursable — et le RAP permet de sortir jusqu'à 60 000 $ du REER (remboursable sur 15 ans). À deux : jusqu'à 200 000 $. Le client qui « n'a pas de mise » en a souvent une dans ses REER sans le savoir.
Bonifications de juin 2026 : thermopompes murales dans les multilogements subventionnées jusqu'à 83 % (Hydro-Québec, jusqu'à 220 $ par 1 000 BTU pour les immeubles à revenus). Facture d'énergie qui baisse = RNE qui monte = valeur qui monte — et c'est le gouvernement qui paie une partie de l'optimisation.
Depuis 2023 : revendre une propriété détenue moins de 12 mois = profit imposé à 100 % comme revenu d'entreprise (pas de gain en capital à 50 %, pas d'exemption résidence principale — plex inclus). Notre plan contourne ça élégamment : le refinancement n'est pas une vente — la mise ressort sans déclencher UN SOU d'impôt, et l'immeuble continue de travailler.
⚠️ Les montants et critères de ces programmes évoluent chaque année — on valide les chiffres du moment avec le courtier hypothécaire (CELIAPP/RAP) et sur les sites d'Hydro-Québec/Transition énergétique (subventions) avant de les promettre à un client.
Triplex à 750 000 $, mise de 20 % (150 000 $ + ± 20 000 $ de frais : mutation, notaire, inspection). Loyers : 3 × 1 550 $ = 55 800 $/an. Dépenses (taxes, assurances, entretien, vacance) ≈ 19 000 $. Hypothèque de 600 000 $ ≈ 36 500 $/an.
À 0 $, l'immeuble se paie tout seul. Et même à −500 ou −750 $/mois, le deal peut être BON : ces 6 000-9 000 $/an « cotisés » achètent ± 10 000 $ de capital remboursé, la plus-value et le potentiel d'optimisation. On juge le deal sur l'ENSEMBLE — jamais sur le cash-flow tout seul.
Payé par les locataires, dès l'an 1 — et ça accélère chaque année.
3 % de 750 000 $ — et au rythme réel des plex en 2025-2026 (± 6 %), c'est plutôt 45 000 $. Sur un actif contrôlé avec 170 000 $.
32 500 $ d'enrichissement ÷ 170 000 $ investis — avant optimisation. C'est ça, le levier : le rendement se calcule sur la MISE, pas sur le prix.
⚠️ À dire aussi (crédibilité!) : le levier amplifie dans les deux sens. Un toit, un logement vacant, une hausse de taux au renouvellement — ça arrive. C'est pour ça qu'on garde un fonds de prévoyance et qu'on achète les BONS immeubles, pas n'importe lesquels.
Au départ d'un locataire : rafraîchir et relouer au prix du marché. En cours de bail, les hausses sont encadrées (TAL) — on le dit franchement, et c'est pour ça que les immeubles à loyers bas se paient moins cher : c'est du potentiel.
Cuisines, salles de bain, planchers, éclairage : ce qui augmente le loyer et réduit les vacances. Une réno de 20 000 $ qui ajoute 300 $/mois de loyers = 3 600 $/an — et de la valeur à la revente.
Stationnements, rangement au sous-sol, buanderie, borne de recharge. 150 $/mois de plus, c'est 1 800 $/an qui tombent direct dans le rendement.
Assurances remagasinées, contestation d'évaluation municipale s'il y a lieu, efficacité énergétique (subventions!). Chaque dollar de dépense évité = un dollar de revenu net.
Pourquoi ça compte autant : la valeur d'un plex suit ses revenus. À un MRB de 15-16 (voir les repères par secteur ci-dessous), +4 000 $ de loyers annuels ≈ +60 000 $ de valeur. C'est le cœur de l'investissement en plex : chaque amélioration des revenus se multiplie dans la valeur.
Le réflexe : valeur ≈ revenus bruts annuels × MRB du secteur. Un triplex qui rapporte 50 000 $ dans un secteur à MRB 15 vaut autour de 750 000 $. Les repères de l'équipe (2026) :
| Secteur | MRB typique | Ce que ça veut dire |
|---|---|---|
| Montréal — quartiers centraux (Plateau, Rosemont, Villeray…) | 16 – 18 × | On paie la rareté et l'appréciation ; cash-flow serré, potentiel de plus-value. |
| Montréal — est et nord de l'île (Hochelaga, Montréal-Nord, Anjou…) | 15 – 17 × | Le compromis île : rendement courant un peu meilleur, quartiers en transformation. |
| Laval | 15 – 17 × | Équilibre stabilité / cash-flow, forte demande locative. |
| Rive-Nord — couronne (Terrebonne, Repentigny, Mascouche, Saint-Jérôme…) | 14 – 16 × | Un cran plus doux que l'île : du rendement courant possible dès l'achat. |
| Rive-Sud — proche (Longueuil, Saint-Hubert, Brossard…) | 15 – 17 × | Notre terrain de jeu : REM et transformations tirent la demande. |
| Rive-Sud — couronne (Saint-Jean, Chambly, Châteauguay…) | 14 – 16 × | Les MRB les plus doux du Grand Montréal : le cash-flow d'abord. |
| Rive-Nord — éloignée (Joliette, Lachute, Sainte-Agathe, Lanaudière/Laurentides…) | 13 – 15 × | Le cash-flow le plus fort — mais bassin locatif plus petit : on vérifie la vacance et la facilité de revente. |
| Estrie (Sherbrooke, Magog…) | 13 – 15 × | Multiples doux et marché locatif solide à Sherbrooke (étudiants, hôpitaux) — on choisit les bons quartiers. |
Le vrai usage pour nous : REPÉRER les deals. Un plex affiché SOUS le MRB de son secteur — ou dont les loyers sont sous le marché — c'est du potentiel à saisir : on l'achète « en bas du multiple », on optimise, et la valeur rattrape le secteur. C'est exactement le genre d'immeuble qui rend le plan « mise ressortie en 2-4 ans » possible.
Comment lire ça avec un client : MRB plus bas = plus de rendement courant dès le jour 1 ; MRB plus haut = secteur recherché où l'on mise davantage sur l'appréciation. Ni bon ni mauvais — deux stratégies.
⚠️ Deux pièges : (1) ce sont des repères indicatifs qui bougent avec les taux — on confirme TOUJOURS avec les comparables Centris du moment avant de chiffrer quoi que ce soit ; (2) le MRB se juge sur des loyers au marché : un immeuble à loyers bas paraît « cher » sur ses loyers actuels — c'est justement le potentiel qu'on achète.
Acheté 850 000 $ (mise de 20 % : 170 000 $), 200 000 $ de rénovations en prêt réno — avec 20 % de mise là aussi (40 000 $) : ± 210 000 $ investis au total. Les 4 logements (des 4½ de ± 700-750 pi²) refaits au complet et reloués 1 650 à 1 750 $/mois. Travaux et relocation : 4 à 6 mois. À 12 mois, la banque évalue l'immeuble à 1 300 000 $ — soit ± 16 × les nouveaux revenus, en plein dans les MRB du secteur. Refinancement à 80 % = 1 040 000 $ : l'hypothèque et le prêt réno remboursés, les clients ressortent ± 205 000 $ — la mise de l'achat ET celle des rénos, en 1 an — avec ± 260 000 $ d'équité encore dans l'immeuble, et un actif qui se paie tout seul. C'est comme ça qu'on bâtit un parc immobilier sans être millionnaire au départ.
Trois vitesses, même mécanique. Le 1 an demande un deal en or et un vrai chantier ; le 2 ans, des loyers sous le marché et des rafraîchissements ; le 4 ans, juste de la patience — le capital remboursé et le marché font le travail :
| 🏆 1 an — vécu (Longueuil) | 2 ans — scénario type | 4 ans — scénario type | |
|---|---|---|---|
| Achat | 850 000 $ — quadruplex à Longueuil, gros potentiel | 760 000 $ — triplex à Longueuil, loyers sous le marché | 750 000 $ — triplex à Longueuil, au prix du marché |
| Mise (20 %) | 170 000 $ + 40 000 $ sur les rénos = 210 000 $ | 152 000 $ | 150 000 $ |
| Travaux | 200 000 $ (prêt réno, 4 logements) | ± 40 000 $ (rafraîchir au départ des locataires) | — (entretien normal) |
| Loyers après | 4 × 1 650-1 750 $ | 3 × 1 750 $ | Montés au roulement + indexation |
| Valeur au refinancement | 1 300 000 $ (± 16 × les revenus) | ± 950 000 $ | ± 900 000 $ |
| Refi à 80 % | 1 040 000 $ | ± 760 000 $ | ± 720 000 $ |
| Le client ressort | ± 205 000 $ ≈ TOUT l'investi, en 12 mois | ± 170 000 $ (≈ 90 % de l'investi) | ± 160 000 $ ≈ sa mise |
| La recette | Potentiel + chantier complet + relocation | Acheter des loyers bas, les amener au marché | Capital remboursé par les locataires + marché |
La règle qui ressort : plus l'immeuble a de potentiel à l'achat, plus vite la mise ressort. C'est exactement pour ça qu'on magasine le potentiel (MRB sous le secteur, loyers sous le marché) — pas juste une adresse. Et à retenir du vrai deal : même chantier fini en 4-6 mois, la banque a voulu 12 mois de revenus prouvés avant de refinancer.
⚠️ Les nuances à donner : la banque refinance sur la valeur PROUVÉE (baux signés, revenus réels) ; briser un terme d'hypothèque peut coûter une pénalité ; la nouvelle hypothèque est plus grosse — le cash-flow doit encore passer ; et ça se qualifie comme un nouveau prêt. On planifie le refinancement AVANT d'acheter, avec le courtier hypothécaire.
C'est NOTRE façon de travailler : dès le premier achat, on choisit un immeuble qui PERMET ce plan — du potentiel d'optimisation, dans le bon secteur — avec l'objectif que la mise de fonds ressorte par refinancement dans un horizon idéal de 2 à 4 ans. Et on le MONTRE au client dès le départ : son plan chiffré, pas juste un immeuble.
C'est là que l'effet de levier devient un système : la MÊME mise de fonds, recyclée d'immeuble en immeuble. Voici le plan qu'on dessine avec le client :
À dire franchement : chaque étape doit se qualifier (revenus du client + revenus des immeubles, ratios du prêteur), et le rythme dépend du deal et du marché — c'est pour ça qu'on parle de 2 à 4 ans, pas d'une date garantie. Notre job de courtiers : trouver à CHAQUE étape l'immeuble qui rend l'étape suivante possible.
C'est ici qu'un courtier a l'air pro ou perdu. Le chemin complet, avec le piège à éviter à chaque étape :
Courtier hypothécaire d'abord : capacité, mise disponible, et les loyers qui aident à qualifier. On définit le plan (occupant ou investissement, horizon 2-4 ans) tout de suite.
⚠️ Piège : magasiner sans préqualification — les bons plex partent en quelques jours et l'offre non solide perd.Les 4 conditions que l'équipe ajoute presque toujours : 1) financement en 14 à 17 jours · 2) inspection en bâtiment en 10 jours, + 4 jours de vérification diligente · 3) visite des lieux pour voir TOUTES les unités en 4 à 6 jours, + 2-3 jours pour décider (on continue ou on se retire) · 4) examen des baux (et des documents locatifs). Plus les déclarations du vendeur complètes.
⚠️ Piège : une offre sans condition d'examen des baux = acheter à l'aveugle.Pas juste celui du proprio : toiture, fondation, plomberie, électricité, ventilation, dans chaque logement. Selon l'âge et le secteur : pyrite, ocre ferreuse, vermiculite.
⚠️ Piège : un logement qu'on ne peut « jamais » visiter en dit long — on insiste.Baux SIGNÉS et renouvellements de CHAQUE logement (le loyer légal est celui du bail, pas celui de la fiche) · dépenses réelles : compte de taxes, assurances, énergie, entretien · certificat de localisation à jour · logements conformes au zonage · dossiers TAL pendants.
⚠️ Piège n° 1 : les loyers « potentiels » de la fiche — on paie sur les revenus RÉELS ; le potentiel, on l'achète à rabais.La banque évalue l'immeuble ET ses revenus. Baux et relevés fournis TÔT, mise de fonds documentée, assureur (SCHL) si propriétaire-occupant sous 20 %.
⚠️ Piège : les documents à la dernière minute — et les délais de la promesse qui sautent.Taxes et loyers du mois répartis au jour près ; les baux SUIVENT l'immeuble automatiquement (le nouveau proprio hérite des locataires ET de leurs droits).
⚠️ Piège : oublier la répartition des loyers déjà perçus pour le mois en cours.Lettre aux locataires (nouveau propriétaire, mode de paiement), assurances actives, compteurs transférés — et l'optimisation commence dès la première semaine.
Chaque mois d'attente retarde le refinancement : le plan 2-4 ans se joue dès le jour 1.Tous les loyers annuels + revenus annexes. La base de tout.
Revenus bruts − dépenses d'opération (taxes, assurances, entretien, vacance ~3-5 %). AVANT l'hypothèque.
RNE − paiements d'hypothèque. Positif = l'immeuble paie ET verse un surplus.
Prix ÷ revenus bruts. Le réflexe rapide pour comparer deux plex du même secteur.
RNE ÷ prix. Le « rendement de l'immeuble » avant financement — la référence pour les 5 logements et +.
Avant de déranger le client (ou de s'emballer), six vérifications rapides :
L'écart entre les deux, c'est LE potentiel. Des loyers déjà au plafond = tout est dans le prix.
Prix ÷ loyers actuels annuels, comparé au tableau plus haut. Sous le secteur = on regarde de proche.
Jamais les chiffres du vendeur (toujours trop beaux). Taxes réelles + assurances + entretien + vacance.
30 secondes dans le 🧮 en haut. Négatif léger ≠ non — on juge l'ensemble.
Logements datés? Sous-sol, stationnements, rangement inexploités? Chaque dollar de loyer ajouté ≈ 15 $ de valeur.
Si le calculateur dit oui → on visite. Sinon → prochain immeuble. On ne tombe pas en amour avec une adresse.
| Partenaire | Quand l'impliquer | Pourquoi |
|---|---|---|
| Courtier hypothécaire | AVANT de magasiner, et avant l'offre | Préqualification, structure de la mise (équité, prêt réno) et stratégie de refinancement planifiée d'avance. |
| Inspecteur habitué aux plex | Dès l'acceptation (délai de 10 jours) | Toiture, structure, plomberie/électricité de TOUS les logements — pas un inspecteur de condos. |
| Entrepreneur de confiance | Pendant la vérification diligente | Chiffrer les rénos AVANT d'acheter : le budget travaux solide, c'est la clé du prêt réno et du plan 2-4 ans. |
| Comptable | Avant le notaire | Structure de détention, dépenses déductibles, impacts fiscaux — chaque dossier est différent. |
| Notaire | Dès le financement confirmé | Répartitions des taxes et loyers, transfert des baux, taxe sur la prime SCHL. |
Le client n'a PAS à se bâtir ce réseau : c'est le nôtre, et ça fait partie de notre valeur. Dites-le.
« Avec 40 000 $ de mise, vous pouvez habiter votre duplex pendant que le loyer d'en haut paie une grosse partie de l'hypothèque. C'est souvent moins cher par mois que votre loyer actuel — voulez-vous qu'on fasse le calcul ensemble? »
« Le rendement ne se calcule pas sur le prix de l'immeuble, mais sur VOTRE mise. Avec 20 % de mise, chaque 1 % que l'immeuble prend = 5 % sur votre argent. L'immeuble monte de 3 %? Votre argent fait ± 15 %. Au ± 6 % que les plex ont fait en 2025-2026, c'est ± 30 % sur votre mise — avant même de compter le capital que les locataires remboursent. »
« On cherche un immeuble avec du potentiel : des loyers en dessous du marché, un peu d'amour à donner. C'est là que vous CRÉEZ de la valeur au lieu d'attendre que le marché le fasse pour vous. »
« Notre approche, ce n'est pas de vous vendre UN immeuble — c'est de bâtir votre plan. L'objectif : ressortir votre mise de fonds par refinancement d'ici 2 à 4 ans, et s'en servir pour acheter votre deuxième. Même mécanique pour le troisième et le quatrième. Je vous montre le plan chiffré? »
Un immeuble bien acheté attire de bons locataires, et un gestionnaire coûte ~4-6 % des loyers si le client ne veut RIEN gérer. On choisit son niveau d'implication.
Le prix se négocie en fonction des taux du moment — et un taux, ça se renégocie ; un prix d'achat, jamais. Pendant que tout le monde attendait, les plex ont pris ± 6 % de 2025 à 2026. Les meilleurs deals se font quand les autres hésitent.
Duplex occupant : 5 %. Équité sur la maison actuelle : utilisable comme mise. Et les loyers aident à qualifier. Avant de dire non, on fait le calcul avec le courtier hypothécaire.
C'est encadré, et on le respecte — c'est justement pour ça que le potentiel locatif se paie moins cher à l'achat. On achète le potentiel, on le réalise dans les règles.
Oui — mais le nouveau locataire peut demander la fixation via la section G du bail (loyer le plus bas des 12 derniers mois). En pratique : hausse raisonnable + logement amélioré = rarement contesté. On ne bâtit JAMAIS un plan sur une hausse qui ne passerait pas.
Immeuble de 5 ans et moins : la fixation de loyer ne s'applique pas pendant 5 ans. Un plex récent = liberté de loyers — un vrai argument d'achat.
Oui — mais pas n'importe qui, ni pour n'importe qui. C'est LA question où un client peut être mal conseillé. Les règles du TAL :
Source : Tribunal administratif du logement (tal.gouv.qc.ca) — Code civil du Québec, art. 1957 à 1970. Toujours valider le cas précis avant de promettre quoi que ce soit à un client.
Encadrées par les balises du TAL en cours de bail. Le vrai levier de loyers, c'est au roulement des locataires et par l'amélioration du logement — pas en poussant sur un bail en cours.
Depuis 2024, le proprio peut refuser une cession sans motif sérieux — le bail se termine alors. Au départ d'un locataire, on récupère le logement : l'occasion de le remettre au marché.
Le bail verbal a la même force et les mêmes droits. En vérification diligente, on demande les preuves de loyers payés — pas de surprise après le notaire.
Un toit, un logement vacant, une hausse au renouvellement — ça arrive. Fonds de prévoyance obligatoire (± 3-6 mois de paiements) avant de signer.
Le classique du vendeur optimiste. On normalise à ± 35 % (taxes, assurances, entretien, vacance) — si le deal tient encore, c'est un vrai deal.
Le loyer légal est celui du BAIL, pas de la fiche. Un « 4 200 $/mois potentiel » avec des baux à 2 900 $, ça se paie 2 900 $.
Le garage époxy ne monte pas un loyer. Cuisines, salles de bain, planchers, éclairage — ce qui se voit à la visite et se paie chaque mois.
Le plan qui suppose « je double les loyers demain » n'existe pas au Québec. On achète le potentiel LÉGAL (roulement, amélioration, clause F) — voir la FAQ ci-dessus.
Chaque immeuble qu'on achète a déjà sa réponse à : « comment la mise ressort-elle en 2-4 ans? ». Pas de réponse = pas d'offre.
ℹ️ Notre cadre : ce guide sert à EXPLIQUER — pas à promettre. Les exemples sont simplifiés et arrondis ; chaque dossier se valide avec le courtier hypothécaire (financement, qualification) et le comptable (impôts, déductions, gain en capital). En tant que courtiers immobiliers, on trouve le bon immeuble et on montre les chiffres — on ne donne pas de conseils financiers ou fiscaux.
Comment on travaille un lead à l'Équipe Lambert — simple, toujours pareil, pour que personne ne tombe entre deux chaises. Trois règles, un pipeline, une cadence.
Un lead joint en moins de 5 minutes a 21× plus de chances de devenir client. 78 % des gens travaillent avec le premier courtier qui répond.
Il faut en moyenne 8 à 12 tentatives pour obtenir un rendez-vous. La plupart des ventes se concluent après le 5e contact.
Chaque appel, texto ou courriel se consigne avec un bouton. Le portail calcule le prochain suivi pour vous. Pas de notes dans le téléphone.
C'est votre liste d'appels. En rouge = en retard, en orange = aujourd'hui. Commencez par le haut. Chaque matin, un texto vous rappelle vos suivis du jour avec les numéros.
Directement dans la liste ou dans la fiche : 📞 Appeler texte d'abord au client « Prénom vous appelle à l'instant » (par Léa, une fois par heure, tant qu'il n'est pas joint — il sait qui appelle et peut répondre s'il manque l'appel), puis compose le numéro ; 💬 Texter ouvre Messages avec un texto déjà écrit selon l'étape (vous pouvez l'ajuster avant d'envoyer). Si Léa vous a passé le relais (🔥), faites-le maintenant — le lead vous attend.
En revenant dans l'app, on vous demande « ça a donné quoi? » : un geste et la tentative est consignée, le prochain suivi planifié.
Pas de réponse? Laissez un message ET envoyez un texto court.La carte passe d'elle-même dans En relance et le prochain suivi est fixé dans 2 jours. Ajustez la date selon ce que vous avez convenu avec le client.
Ce qu'il cherche, ses contraintes, ce que vous avez promis. Votre futur vous dira merci.
Rendez-vous pris → Rendez-vous cédulés. Contrat signé → Contrats à signer puis En recherche. Offre acceptée → Promesse d'achat acceptée (jusqu'au notaire). Vendu → inscrivez le montant. Tombé à l'eau → inscrivez la raison.
Le plus simple, surtout sur le téléphone : ouvrez la fiche du client et choisissez l'étape dans le menu 📍 Étape tout en haut — ça s'applique tout de suite. Vous pouvez aussi glisser la carte : appuyez et TENEZ-la ~½ seconde, elle grossit, puis glissez (le tableau défile tout seul près du bord).Vous n'avez rien à calculer : 9 touches sur 30 jours. Vous faites 3 appels (le portail fixe le prochain suivi après chacun) ; Léa fait les textos, chacun avec une question utile (secteur, financement, échéancier…).
La cadence s'adapte à l'échéancier du client : « le plus tôt possible » → chaque jour, « 1 à 3 mois » → aux 4 jours, « 3 à 6 mois » → aux 3 semaines, « j'explore » → au mois (dès que vous l'avez joint, et après vos 3 appels s'il ne répond pas). Et à l'étape : dans En recherche (contrat signé), le suivi devient aux 2 semaines ; en Nurture, une fois par mois. Les leads ⚡ asap et les 🔥 relais de Léa passent en haut de vos suivis et de votre texto du matin. Après vos 3 appels sans réponse, Léa continue seule ses textos jusqu'au jour 30 ; ensuite, c'est à vous de décider (Nurture long terme ou perdu). Dès que le client répond à un texto, Léa vous passe le relais. Le lead n'est pas perdu — le cycle d'achat dure souvent de 3 à 18 mois. On reste présent, sans harceler. Meilleurs moments pour joindre : l'après-midi, du jeudi au samedi.
↻ Un client en Nurture demande un autre rythme? (« recontactez-moi aux 3 mois ») Sur une carte en Nurture long terme, ouvrez la fiche → bloc Suivi → Rythme de suivi : de « aux 2 semaines » à « aux 6 mois ». Ses relances suivront ce rythme tant qu'il reste en Nurture (badge ↻ sur la carte) ; « Automatique » = retour au mois. Dans les autres colonnes, la cadence normale s'applique toujours.
Dès que le formulaire est soumis, Léa remercie le client et lui demande quand il est joignable. Quand le lead vous est attribué, elle vous présente par votre prénom (« c'est Sophie qui s'occupe de votre projet… ») — ou, s'il a déjà répondu, elle vous passe le relais tout de suite.
Dès que le lead répond ou donne ses disponibilités, vous recevez un texto 🔥 Prêt — relais de Léa avec ses dispos. La carte se met en rouge. C'est à vous de le contacter, de votre cellulaire, et de fixer l'heure.
Jamais d'heure de rendez-vous, jamais de prix ni de conseils. Si le lead pose une question de fond, elle dit « Sophie vous répondra » et vous passe le relais. Après le relais, si le lead lui réécrit (« vendredi 15 h? »), elle accuse réception et vous transmet sa demande — c'est vous qui confirmez.
Dans la fiche du lead, vous voyez toute la conversation. Le bouton ✋ Je prends le relais la met en pause à tout moment. Sans réponse du lead, elle relance à +4 h, le lendemain, puis aux jours 3, 8, 14, 21 et 30 (« dois-je fermer votre dossier? »), chaque fois avec une question utile ; dès qu'il répond, elle vous passe le relais. Après le jour 30, elle se retire.
Les textos de Léa (🔥 relais, « vient de texter… ») arrivent du numéro 438 544-0472 : c'est le sien, pas celui du client. Si vous y répondez, le client ne verra rien. Appelez ou textez le client à son propre numéro (il est dans le texto et dans la fiche).
Les leads que David vous a attribués. Vous ne pouvez pas les supprimer. Déplacez-les quand vous commencez à travailler dessus.
Personne ne lui a encore parlé. Objectif : le joindre. Les tentatives se consignent ici.
Vous l'avez joint, mais pas encore de rendez-vous. On entretient la relation. Objectif : le rendez-vous.
Fixez la date et l'heure du RDV dans la fiche (bloc Suivi) : la carte vient ici toute seule, le client reçoit une confirmation automatique la veille, et le RDV apparaît dans votre texto du matin. Taux de présence visé : 70 %+. Dès qu'un rendez-vous est pris, ou que la booker transfère le client à un courtier, Léa se tait : plus aucun texto au client, sauf la confirmation de la veille, jusqu'à « En recherche » (son suivi aux 2 semaines) ou « Nurture long terme » (son bonjour au rythme de la carte).
Rendez-vous fait, client envoyé au courtier hypothécaire pour sa préqualification. Léa se tait ; rappel chaque semaine pour relancer le courtier hypothécaire. Préqual reçue → « Contrats à signer ».
Le client est d'accord, il reste le contrat de courtage à signer.
Client actif (contrat signé) : on cherche, on visite, on négocie. Votre relance aux 2 semaines, et entre vos appels, Léa lui pose une question différente aux 2 semaines (critères, portail, visites, financement…) et vous passe le relais 🔥 dès qu'il répond.
L'offre est acceptée : inspection, financement, notaire. Aucun suivi automatique et Léa se tait : vous menez les étapes à votre rythme (fixez une date dans la fiche si vous voulez un rappel). Une fois notarié → inscrivez le montant (Leads gagnés).
« Pas avant 6-12 mois » ou injoignable après vos 3 appels (Léa continue ses textos jusqu'au jour 30). Léa envoie aussi un petit bonjour au rythme que vous choisissez sur la carte (aux 2 semaines, au mois, aux 2, 3 ou 6 mois) et vous passe le relais s'il répond. 1 contact par mois : nouvelle inscription, estimation du quartier, nouvelle du marché. Léa reprend ici, même après un rendez-vous ou un transfert par la booker.
Inscrivez le montant (gagné) ou la raison (perdu) dans la fiche : la carte s'y classe toute seule et les statistiques se mettent à jour. Repliez ces colonnes avec ‹ pour garder le tableau léger.
Courts (une phrase, une question), amicaux, signés. Cliquez Copier, collez dans votre app Messages, ajustez le prénom.
Temps du 1er contact
Leads réellement joints
Tentatives par lead non joint
Leads joints → rendez-vous
Rendez-vous qui ont lieu
Des questions? Parlez-en à David. Ce guide évolue avec l'équipe.
Les documents à déposer dans chaque dossier pour qu'il soit conforme, achat comme vente. C'est la liste de l'équipe, telle quelle : passez chaque ligne avant de fermer un dossier.
Déposez les documents signés par toutes les parties.
Indiquez les coordonnées de vos clients : courriel et téléphone.
La Loi 25, l'avis de divulgation et l'entente de partenariat se font en même temps que le CCA ou le CCVE.
CCA : contrat de courtage, achat. CCV et CCVE : contrat de courtage, vente (exclusif). Loi 25 : consentement à la collecte des renseignements personnels.
PA : promesse d'achat. DV : déclarations du vendeur sur l'immeuble. MO : formulaire Modifications. Annexes : les annexes à la promesse d'achat.
9.1 : la clause 9.1 de la promesse d'achat, les documents de la copropriété à fournir. DRCOP : demande de renseignements au syndicat des copropriétaires.
Le fil conducteur : recueillir les faits, puis fixer le rendez-vous avec le bon courtier. Pas de prix, pas d'avis, pas d'information sur les immeubles : c'est le courtier qui s'en occupe au rendez-vous. Un appel de 5 minutes, une question à la fois.
« Bonjour Marie, c'est Anabelle de l'Équipe Lambert. Vous avez rempli notre formulaire pour acheter un plex à Longueuil. Je vous appelle pour prendre quelques informations et fixer un moment avec un de nos courtiers. Avez-vous deux minutes? »
« C'est exactement ce que le courtier regardera avec vous au rendez-vous. »
Pas d'évaluation, pas d'opinion sur le marché ni sur le financement. « Le courtier verra ça avec vous. »
Aucun détail sur une propriété en vente, aucune visite : c'est réservé au courtier.
Si la personne a un contrat avec un autre courtier, on la remercie et on n'insiste pas.
« Le courtier vous rencontre en visio jeudi à 18 h, vous recevrez le lien Google Meet. » On confirme le numéro et le courriel. Pour un vendeur, le courtier fixera ensuite lui-même le moment pour passer voir la propriété.
Les réponses dans les notes de la carte, la date du rendez-vous dans la fiche (bloc Suivi), puis ↪ transférer le lead au courtier. Les notes le suivent.
Toujours la même, pour que le courtier s'y retrouve en un coup d'œil.
Les meilleures équipes ne gagnent pas avec un script secret. Elles gagnent avec trois disciplines : un bloc de prospection chaque matin, une base de contacts travaillée à cadence fixe, et une réponse aux leads en minutes. Deux tiers des vendeurs choisissent un courtier qu'on leur a référé ou qu'ils ont déjà utilisé, et quatre sur cinq n'en appellent qu'un seul : la bataille se gagne avant que le vendeur décroche. Notre trépied : la sphère et les visites libres comme moteur principal, les leads Meta traités par la bookeuse puis le courtier en moins de cinq minutes, et un tableau de bord où l'unité de compte est le rendez-vous tenu, pas l'appel.
Nom tel qu'il figure sur le permis, « courtier immobilier » (ou « résidentiel »), nom de l'agence et sa mention. Textos, courriels, accroche-portes et réseaux inclus. Les personnes sans permis sont nommées par leur fonction. Pas de « no 1 », d'« expert », de statistique sans source ni de photo de plus de cinq ans.
Approcher un propriétaire lié par un contrat exclusif à un autre courtier. Insister après un refus. Payer, promettre ou annoncer un cadeau à quelqu'un qui réfère un client (un merci après coup, non promis, reste permis).
Quelqu'un demande à ne plus être contacté : on l'inscrit le jour même dans la liste interne d'exclusion des appels et dans la liste de retrait des textos et courriels.
Chaque automatisation existe en version « courtier » et en version « non-courtier ». La version non-courtier ne contient ni évaluation, ni conseil, ni négociation. Léa n'écrit qu'aux numéros qui ont fait une demande depuis moins de six mois ou donné un consentement exprès.
Heures permises : 9 h à 21 h 30 en semaine, 10 h à 18 h la fin de semaine. Toute liste d'appels est filtrée avant le bloc contre la liste nationale de numéros exclus (version de moins de 31 jours, abonnement de l'agence) et contre notre liste interne. Jamais une liste « épurée » par un tiers.
Infolettres, textos et rappels d'évaluation : une case à cocher distincte, non pré-cochée, à la signature du contrat et à la clôture, conservée en preuve. Sans ce consentement, un ancien client se joint par courriel ou texto deux ans après la transaction, par téléphone dix-huit mois, puis par la poste seulement. Les cadeaux de remerciement ne sont jamais annoncés d'avance. Les événements sont facturés au courtier ou à l'agence, jamais « partagés » avec un référent.
Le formulaire de la page donne six mois pour texter, écrire et appeler. Au-delà, la bookeuse et Léa s'arrêtent, sauf consentement exprès. Textos entre 8 h et 21 h seulement. Aucune valeur estimée, aucun conseil ni argumentaire dans les messages de la bookeuse ou de Léa : toute question de fond va au courtier.
Jamais de contact avant la vraie fin du contrat ni avant la vérification d'un renouvellement (amende documentée). Jamais de liste ciblée de propriétaires sous contrat exclusif. Jamais de dénigrement du courtier précédent. On arrête au premier refus. Les coordonnées tirées de Centris sont des renseignements personnels : source, date et but notés, accès réservé aux courtiers. Aucun copiage de DuProprio, aucun message par la messagerie du site, aucun texto ni courriel à froid.
Permis municipal au nom de chaque personne qui frappe (Montréal : 25 $ pour 12 mois ; Longueuil : permis de 30 jours ; Brossard : règlement REG-185 ; Laval : à vérifier au 311). Heures de la ville la plus stricte quand on en couvre plusieurs. Aucune porte avec « pas de sollicitation » ni avec la pancarte d'une autre agence. Jamais la bookeuse ni quelqu'un sans permis. Un contrat signé à domicile reste résiliable trois jours sans motif, et on ne met aucune pression là-dessus. Rien dans les boîtes aux lettres, sur un véhicule ni sur le domaine public. Les listes de propriétaires tirées du rôle d'évaluation servent à des envois de secteur seulement, source notée.
Tenue par un courtier seulement, visiteurs jamais laissés seuls. Le formulaire Déclarations du vendeur n'est remis à aucun visiteur. Codes de boîte à clés et d'alarme jamais divulgués. Le registre est une collecte de renseignements personnels : but écrit, case de consentement non pré-cochée pour les suivis par texto et courriel, conservation limitée. La pancarte est posée après l'inscription dans le service de diffusion.
Mentions obligatoires sur chaque profil et dans la description de chaque vidéo. Jamais de « À venir », « Bientôt sur le marché » ou « En évaluation » avant le contrat signé et l'inscription. Aucune diffusion d'un immeuble sans autorisation écrite du client. Inscription d'un autre courtier partagée seulement avec son accord et en le nommant. Mention « Image générée par l'intelligence artificielle » sur tout visuel IA. Comptes professionnels séparés des comptes personnels. Aucun prix de vente avant la publication de l'acte au Registre foncier. Les messages privés commerciaux sont des messages commerciaux comme les autres.
Mis à jour chaque jour avant 17 h, affiché au huddle, avec un rythme attendu selon la part du mois écoulée et trois couleurs : en retard, sur le rythme, atteint. Le 1:1 commente les ratios, pas les comportements. La seule conséquence automatique d'un suivi non fait : le lead est réattribué. Chaque trimestre, on remplace les chiffres de ce guide par les nôtres.
| Rôle | Chaque jour | Chaque semaine | Cibles de départ |
|---|---|---|---|
| Bookeuse | Leads reçus · délai au premier appel · tentatives par lead · leads joints | Lead → rendez-vous fixé · fixé → tenu | Délai sous 5 min · 17 à 21 touches en 14 jours · lead → RDV tenu 10 à 15 % (25 à 30 % en excellence) · présence au RDV plus de 70 % |
| Courtier | Contacts dans les deux sens · conversations · notes manuscrites · rendez-vous tenus | Conversations → RDV · RDV tenu → mandat · mandat → vendu · part des mandats « sphère et référencement » | 10 à 20 contacts par jour · 1 RDV par 10 à 15 conversations · RDV → mandat 50 à 70 % · part sphère plus de 50 % |
| Équipe | Rendez-vous tenus · mandats signés · coût par rendez-vous tenu, par source | Lead → transaction par source et par cohorte · coût par vente · retour sur la pub Meta | 8 RDV tenus par semaine au départ · lead Meta → transaction 1 à 2,5 % · cohorte relue à 12 mois · retour sur la pub 3 pour 1 |
Un contact n'existe que si la personne a répondu. Un rendez-vous ne compte que tenu. La source est codée à l'entrée dans la fiche (sphère, référencement, Meta, vidéo, visite libre, territoire, expiré, DuProprio) et jamais changée après. Les chiffres de la bookeuse ne se comparent jamais à ceux d'un ISA américain qui appelle à froid : son travail est entrant seulement.
L'avis d'Info OACIQ sur le script de la bookeuse (section 2), et l'avis d'un juriste sur les contrats signés à domicile (section 7). Vérification trimestrielle de 45 minutes, consignée par écrit.
Quatre documents, un seul langage : combien de fois les revenus le marché paie un immeuble. Le comparatif dit à un acheteur où se situe l'immeuble qu'il regarde. L'analyse d'investissement dit ce qu'un immeuble précis lui rapporte et ce qu'il ressort au refinancement. L'offre de service dit à un vendeur ce que vaut son immeuble et à quel prix l'inscrire. L'analyse de marché dit à un propriétaire ce que vaudra son projet selon ses loyers. Ce guide dit, pour chacun, à qui on l'envoie, quand, ce qu'il contient, les trois chiffres à pointer, quoi dire en une minute, et ce qu'il ne faut jamais en dire.
Prix ÷ revenus bruts annuels. « Combien de fois les revenus on paie l'immeuble. » Plus il est bas, plus on reçoit de revenus pour chaque dollar payé. 1 000 000 $ pour 60 000 $ de loyers = 16,7 ×.
La médiane des ventes du même type (triplex 1970-1999, 4 logements d'avant 1950, triplex neuf plus taxes…), jamais la moyenne du secteur entier : une vente extrême ne déplace pas la médiane, et un 4 logements de 1910 ne se compare pas à un triplex de 2016.
Les revenus de l'immeuble × le MRB médian de sa catégorie, arrondi à 1 000 $. « Ce que le marché paie, en ce moment, pour ces revenus-là. » C'est le chiffre sur lequel on bâtit une offre, pas le prix demandé.
L'écart entre le prix demandé et le prix du marché. Excellent : affiché plus de 3 % sous le prix du marché. Bon : à 3 % près. Mauvais : plus de 3 % au-dessus. Un mauvais MRB n'est pas un non : c'est une offre au prix du marché, pas au prix demandé.
Le prix vendu médian en pourcentage du prix demandé : 94 à 97 % selon les secteurs, et la plupart des ventes sous le prix demandé. C'est la marge de négociation « normale » pour un immeuble au prix du marché.
Par porte : le prix divisé par le nombre de logements, pour comparer des immeubles de tailles différentes. Prix / évaluation municipale : très au-dessus de la médiane de sa catégorie, l'évaluation est basse pour ses revenus → inspection serrée. Revenu net d'opération : loyers moins taxes, assurances, énergie, entretien — c'est ce que le prêteur regarde, pas le brut.
Chaque document se termine par la même phrase : une opinion de valeur marchande fondée sur les ventes comparables de Centris, pas une évaluation au sens de la Loi sur les évaluateurs agréés. On dit « analyse », « comparatif », « opinion de valeur » — jamais « évaluation » tout court, jamais « ça vaut » comme une certitude. Les revenus viennent de la fiche Centris (revenus bruts potentiels) : les baux signés confirment, ou pas.
Pour un acheteur investisseur qui nous envoie un ou plusieurs immeubles (étape A5 du guide Acheteur) : un à sept immeubles comparés à toutes les ventes du même type dans le secteur. Promis en fin de journée. Aussi pour trancher entre deux secteurs : le même client reçoit un comparatif par arrondissement (Villeray, Plateau, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve).
Quatre catégories, sept cotes (un excellent, deux bons, quatre mauvais), la note sur les taxes d'un triplex neuf. Le modèle complet.
Un excellent MRB (−83 000 $) et un mauvais (+170 900 $, +20,6 %) ; l'échantillon restreint dit tel quel.
Deux bons MRB à quelques milliers de dollars du prix du marché ; le voisin vendu sur la même rue ; l'inspection d'un bâtiment de 1910.
Excellent MRB : 141 000 $ sous le prix du marché ; un marché en deux groupes ; le graphique des ventes selon les revenus.
Excellent MRB : 101 000 $ sous le prix du marché ; le voisin vendu 900 000 $ comme levier de négociation.
Pour le client investisseur qui hésite sur UN immeuble précis, après le comparatif et avant l'offre : ce que cet immeuble lui coûte comptant, ce qu'il rapporte chaque mois, et ce qu'il récupère au refinancement. C'est le plan « acheter, optimiser, refinancer » du guide Investir, chiffré pour son dossier. Les chiffres viennent du calculateur de rentabilité (onglet 🧮 Calculatrice) : mêmes hypothèses, mêmes résultats.
Adresse et nom du client en crochets : le modèle tel qu'il sort du calculateur, pour un projet de 1 215 000 $ avec 150 000 $ de rénovations.
Pour le propriétaire d'un immeuble à revenus qui pense vendre, au rendez-vous d'inscription. On le présente en personne, page par page, avant de parler du prix : quand on arrive au prix, le client a déjà vu les 25 ventes. Le prix qu'il souhaite y est testé noir sur blanc (page « Que vaut un prix de… »), ce qui évite de le contredire de vive voix.
Avant de demander l'analyse : la fiche de collecte ci-dessous, remplie avec le propriétaire. Loyers par logement, travaux avec les années, dépenses, prix souhaité, documents : tout ce qui manque devient une question de plus, et un jour de plus.
Un triplex de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, 25 ventes, valeur 815 000 à 850 000 $, inscription recommandée à 889 000 $, prix souhaité de 950 000 $ testé page 7.
Pour un propriétaire ou un promoteur qui construit, agrandit ou convertit (dans l'exemple : huit logements neufs), ou qui se demande ce que vaudrait son immeuble s'il montait les loyers. Avant les plans finaux ou avant de fixer la grille de loyers : le document dit ce que chaque 100 $ de loyer change à la valeur.
Loyers prévus 1 300 $ et 1 600 $, 139 200 $ de revenus, 15 ventes de 6 à 8 logements, valeur indicative de 2,26 à 2,61 millions.
Notre acheteur a signé un contrat de courtage achat (CCA) à 2,5 %. L'agence du vendeur n'offre que 2 % en partage : il manque 0,5 %, l'extra. L'acheteur peut le payer de sa poche chez le notaire, ou l'inclure dans le prix de la promesse d'achat (clause 4.1) : le vendeur le verse alors à notre agence à même le produit de la vente, sur instructions au notaire. C'est la clause R2.5 de l'Annexe AR. Une seule règle à ne jamais oublier : l'extra se calcule sur la somme qui revient au vendeur, jamais sur le prix de 4.1. Ce guide explique les deux clauses, le calcul dans les deux sens, et le calculateur remplit la boîte du formulaire pour que les trois montants soient justes du premier coup.
Ce que l'acheteur s'est engagé à payer à son agence ou à son courtier, par exemple 2,5 % du prix d'achat, plus taxes. C'est le point de départ de tout le calcul.
Ce que l'agence du vendeur offre au courtier collaborateur, par exemple 2 %. On le lit dans l'entente de collaboration. Il se calcule sur la somme revenant au vendeur, pas sur le prix de 4.1.
Taux du CCA − partage offert. 2,5 % − 2 % = 0,5 %. C'est la seule partie que la clause R2.5.2 fait passer par le prix. Sans courtier du côté du vendeur, l'extra est tout le taux du CCA (R2.5.1).
Le prix d'achat offert. Quand l'extra est inclus, 4.1 = somme revenant au vendeur + extra taxes incluses. C'est le prix que tout le monde voit : le vendeur, le prêteur, le notaire.
Le prix de 4.1 moins l'extra taxes incluses. La note du formulaire le dit : la rétribution de l'agence du vendeur (contrat de courtage vente) est calculée sur ce montant, et le partage aussi.
La rétribution est taxable : TPS 5 % + TVQ 9,975 % = 14,975 % (facteur 1,14975). Le montant inscrit à la clause R2.5 est toujours taxes incluses : c'est écrit dans le formulaire, « (incluant les taxes) ».
Pas d'agence du côté du vendeur, donc pas de partage. Toute la rétribution du CCA, taxes incluses, est incluse dans le prix de 4.1 et déduite. L'acheteur et le vendeur chargent de façon irrévocable le notaire de la payer directement à notre agence, à même la somme payable au vendeur.
L'agence du vendeur offre un partage. Seule la portion du CCA qui excède ce partage, taxes incluses, est incluse dans 4.1 et déduite. Le partage, lui, nous arrive par l'entente de collaboration, comme d'habitude. C'est le cas le plus fréquent.
Le partage couvre le CCA (CCA 2 %, partage 2 % ou plus) : pas d'extra, pas de clause R2.5, le prix de 4.1 est le prix net du vendeur. L'acheteur paie l'extra directement chez le notaire : on ne l'inclut pas au prix, pas de R2.5 non plus ; la rétribution reste due selon le CCA.
Le prix de la promesse est 590 000 $ tout compris. Somme revenant au vendeur : 590 000 ÷ 1,00574875 = 586 627,62 $. Extra taxes incluses : 590 000 − 586 627,62 = 3 372,38 $. C'est exactement ce que fait le calculateur, et ça marche pareil après une contre-proposition.
À l'envers : si le vendeur recevait 590 000 $, l'extra serait 590 000 × 0,5 % = 2 950,00 $, plus TPS 147,50 $ et TVQ 294,26 $, soit 3 391,76 $, et le prix de 4.1 serait 593 391,76 $. Le diviseur 1,00574875 ne fait que refaire ce chemin dans l'autre sens.
Calculer 0,5 % + taxes directement sur le prix total de 590 000 $ donne 3 391,76 $ : c'est faux (19,38 $ de trop), parce que l'extra ne se calcule pas sur un prix qui le contient déjà. Diviser d'abord. Garder les décimales jusqu'au résultat ; les arrondis des taxes se concilient à la facturation.
Entrez le taux du CCA, le partage offert et le prix total à inscrire en 4.1 : le calculateur divise, puis soustrait. La boîte de la clause R2.5 s'affiche avec ses trois montants, puis le détail des taxes et la vérification.
Entrez le prix total de la clause 4.1 — la boîte du formulaire se remplit toute seule.
Hypothèses : TPS 5 % et TVQ 9,975 % sur la rétribution (facteur 1,14975) ; l'extra et le partage se calculent sur la somme revenant au vendeur ; les décimales sont conservées jusqu'au résultat et les montants sont arrondis au cent à l'affichage (les arrondis des taxes se concilient à la facturation) ; rétribution du CCA exprimée en pourcentage du prix (montant fixe : voir les pièges).
| Taux du CCA | Partage offert | Extra à inclure | Diviseur à utiliser |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 2 % | 0,50 % | 1,00574875 |
| 3 % | 2 % | 1 % | 1,0114975 |
| 3,5 % | 2 % | 1,50 % | 1,01724625 |
| 4 % | 2 % | 2 % | 1,022995 |
| 4,5 % | 2 % | 2,50 % | 1,02874375 |
| 5 % | 2 % | 3 % | 1,0344925 |
Taux illustratifs : les rétributions sont celles convenues aux contrats, et le partage de 2 % est une hypothèse. Le diviseur dépend de l'extra réel : le calculateur le recalcule pour chaque dossier.
Source : formulaire de l'OACIQ, clauses R2.5.1 et R2.5.2 (Rétribution à l'agence ou au courtier lié par contrat de courtage achat — instructions au notaire), feuillet explicatif de l'OACIQ et aide-mémoire de l'équipe du 9 octobre 2026. TPS 5 %, TVQ 9,975 %. En cas de doute, le formulaire officiel et son feuillet explicatif ont préséance sur ce guide.
Pierre-Charles Jolicoeur (PC) et ses équipes de courtiers hypothécaires — PCJ, Royale, Groupe Apex et Mon approbation — sont notre partenaire d'affaires. Ça marche dans les deux sens : ils nous envoient des acheteurs à accompagner, et nous leur envoyons nos clients qui ont une hypothèque à faire. Ce guide dit où envoyer une référence (équipe PCJ : toujours à PC ; autres équipes : directement au courtier), qui est dans quelle équipe (téléphones et courriels à un clic), et comment noter tout ça dans le portail pour que la commission se partage comme il faut.
Pour un courtier de l'équipe PCJ, la référence s'écrit toujours au nom de Pierre-Charles Jolicoeur et part à la boîte adm@pcjolicoeur.com, peu importe le courtier qui suivra le dossier. Le bouton prépare le courriel avec le gabarit (sujet et corps) ; il reste à remplir les crochets.
✉️ Écrire une référence à PCJ Le même texte est plus bas, bouton « Copier ».
Pour ces trois équipes, la référence va directement au courtier (annuaire plus bas), par courriel ou texto, avec le même gabarit. Si le client travaille déjà avec un courtier d'une de ces équipes, on le garde : c'est à lui qu'on écrit.
On ne transmet jamais le nom, le téléphone ou le courriel d'un client sans le lui avoir dit clairement : « je transmets vos coordonnées à notre partenaire hypothécaire, il vous appelle d'ici 24 h ». Son oui d'abord, le courriel ensuite.
Nom, téléphone et courriel du client ; le projet (achat, refinancement, renouvellement ; type de propriété et secteur) ; le budget visé et la mise de fonds ; l'horizon ; ce qu'on sait déjà (préapprouvé ou non, emploi, particularités). Et la phrase : « Référence au nom de Pierre-Charles Jolicoeur ».
Dès le premier rendez-vous (guide Acheteur) : préqualification avant de magasiner. Un acheteur qui visite sans budget confirmé perd la maison qu'il aime. On réfère le jour même.
Mise de fonds, loyers qui aident à qualifier, prêt réno, refinancement dans deux ans : c'est le courtier hypothécaire qui bâtit le montage. Le guide Investir le dit : courtier hypothécaire d'abord.
Un vendeur qui rachète a une hypothèque à transférer ou à refaire. Un client d'il y a trois ou quatre ans arrive à son renouvellement : c'est une référence toute simple, et une bonne raison de l'appeler.
La carte du client passe dans « 🏦 En attente de préqual » : Léa se tait et le portail rappelle chaque semaine jusqu'à la réponse. Une ligne au journal : « Référé à {courtier} ({équipe}) le {date} ». Dès que la préqual est confirmée, la carte avance.
Listes reçues du partenaire le 3 novembre 2026 (PCJ, Apex, Mon approbation) et de Nathan Larue-Malo le 4 novembre 2026 (Royale). Dans l'équipe PCJ, chaque courtier a un souscripteur (adresse @pcjolicoeur.com) : pour le suivi d'un dossier, on peut écrire aux deux. Un changement dans l'équipe : le dire à David pour que l'annuaire suive.
Ce guide est écrit pour les acheteurs, du Google Meet jusqu'à l'après-vente, dans l'ordre où on travaille vraiment. Le guide du vendeur viendra à part. Les meilleures équipes ne suivent pas leur client avec plus de messages, mais avec un rendez-vous humain par semaine, à jour et heure fixes, doublé d'un écrit, et un contact immédiat à chaque étape. Au Québec, le calendrier n'est pas dicté par un « escrow » mais par la promesse d'achat : des délais en jours de calendrier, le jour de l'acceptation non compté, fin de semaine incluse. Un seul principe partout : la date du prochain contact est toujours annoncée au client. Qui fait quoi : le courtier conseille, rédige, présente, négocie ; l'adjointe fait le calendrier, les rappels et les documents, jamais un conseil ni la présentation d'une promesse ; Léa pose une question toutes les deux semaines au client en recherche, rien de plus.
Quand : le rendez-vous fixé par Anabelle (ou par un membre de l'équipe). Pour un acheteur, la rencontre se fait en Google Meet. Carte dans « Rendez-vous cédulés ».
Quand : pendant le Meet ou juste après, avant de compléter le contrat.
Quand : à la fin du Meet ou dans les 48 heures, une fois les pièces d'identité reçues. Carte dans « Contrats à signer », puis « En recherche » dès que le client a reçu son double signé : les recherches commencent.
Ce que dit la clause 10.1 de notre contrat (Autres déclarations et conditions — elle précise la rétribution de la clause 6.1) : « Il sera du devoir du courtier de bien représenter l'acheteur et de s'assurer que la commission réservée au courtier collaborateur soit entièrement payable par le vendeur à même le produit de la vente. »
Quand : dès que la carte est dans « En recherche », chaque semaine. Contact quotidien pendant une série de visites ; au plus une relance par semaine pour un acheteur en pause.
Quand : chaque fois qu'un client sérieux envoie un numéro MLS par courriel. Réponse le jour même.
Sept plex comparés aux 167 ventes de Longueuil : MRB, prix du marché, cote de chaque immeuble et recommandation sur où concentrer les offres. C'est le modèle de fiche qu'on envoie au client.
Quand : à la sortie de la visite, puis dans les 4 heures et sous 24 heures. Appel de recadrage toutes les 3 ou 4 visites, ou dès 10 visites sans offre.
À la première visite, pas pendant le Google Meet : pour aider le client à décider, on lui explique qu'un plex ou une maison n'aura jamais 100 % de ce qu'il désire. On écrit avec lui tout ce qu'il recherche (secteur, revenus, nombre de logements, année, stationnement, travaux acceptés…). Quand un immeuble coche 80 % de ces prérequis, ça vaut la peine de faire une offre d'achat. On ressort la liste après chaque visite.
Quand : note de 8 et plus et décision du client. La carte passe dans « Promesse d'achat acceptée » seulement quand l'acceptation signée est reçue.
Quand : réception de l'acceptation signée. Carte dans « Promesse d'achat acceptée » ; la prochaine échéance (l'inspection) va dans la date clé de la fiche.
Quand : chaque condition se ferme par un avis écrit classé. Bilan hebdomadaire à jour fixe (le vendredi), même sans nouvelle.
Quand : conditions réalisées. Contacts quotidiens dans les 7 jours avant l'acte.
Quand : signature de l'acte. Carte vers « Leads gagnés » ; les dates clés (anniversaire d'achat, renouvellement hypothécaire) se créent d'elles-mêmes.
Quand : jour 7, jour 30, semaines 4 à 6, jour 90, mois 6, anniversaire d'achat ; à 12 mois, le client rejoint la liste A ou B de la sphère (Guide : Prospection).
| Clause | Quoi | Délai | Qui agit |
|---|---|---|---|
| 6.1 à 6.3 | Financement | 14 à 17 jours ; engagement inconditionnel transmis au vendeur avec preuve ; sinon 5 jours stricts pour le vendeur | Acheteur, puis vendeur |
| 8.1 | Inspection | 10 jours, puis avis écrit et rapport au plus tard le 4e jour suivant, avant 20 h | Acheteur |
| 9.1 | Examen des documents | 3 à 5 jours pour les recevoir, puis 7 jours pour les examiner | Vendeur, puis acheteur |
| 10.3 | Certificat de localisation | Doit refléter l'état exact des lieux et avoir moins de 10 ans ; s'il n'est pas arrivé avant le notaire, assurance titres toujours payable par le vendeur | Vendeur |
| 10.5 | Vice ou irrégularité découvert avant l'acte | Dénonciation écrite ; 21 jours pour le vendeur, 5 jours pour l'acheteur | Les deux |
| 11.1 à 11.3 | Acte, occupation, répartitions | Dates identiques au contrat et à la fiche ; répartitions à l'acte ou à l'occupation | Les deux |
| 14.1 | Délai d'acceptation | Silence = refus ; une contre-proposition annule la promesse | Vendeur |
Les délais se comptent en jours de calendrier, le jour de l'acceptation non compté, le jour d'échéance compté. Toute renégociation d'une promesse acceptée passe par le formulaire Modifications. Toute nullité se confirme par écrit. L'adjointe ne présente jamais une promesse et ne donne jamais de conseil ; Léa non plus.
Par dossier : semaines en recherche, date du dernier appel, visites et notes, offres rédigées et acceptées ; jours sur le marché contre la médiane du secteur, visites par semaine, vues, rétroactions reçues, promesses reçues ; durée acceptation → acte ; promesses tombées ; avis obtenu en 72 heures ; référence reçue dans les 12 mois. Aucune statistique québécoise n'existe sur les promesses qui tombent : la nôtre sera la première.
Une colonne « En vente » pour les vendeurs ; des jalons datés dans « Promesse d'achat acceptée » avec rappel 48 heures avant ; une note sur 10 par visite dans la fiche ; une colonne « Clôturé, suivi 12 mois » après « Leads gagnés ». En attendant, la date clé de la fiche sert de prochaine échéance et la note sur 10 va dans les notes.
Les membres se connectent sur membre.equipelambert.ca avec leur cellulaire (code par texto). Chaque membre a son propre tableau. Seul un admin voit les leads.